Nueva Ley Hipotecaria: todo lo que tienes que saber antes de firmar un préstamo

Entre las medidas más importantes que introduce destacan la eliminación de las  cláusulas suelo, el nuevo reparto de los gastos de formalización de hipotecas o el refuerzo de la información que las entidades bancarias deben facilitar al cliente para que éste sepa bien lo que firma. La nueva norma contempla otras medidas de calado que tienen consecuencias económicas importantes para todos los que se compren una vivienda y firmen un préstamo para pagarla a partir de ahora.

Por ejemplo, la ley reduce algunas comisiones y endurece el inicio de la ejecución hipotecaria en caso de impagos. Además, obliga a las entidades bancarias a examinar la solvencia de los solicitantes de préstamos.

Desmenuzamos las novedades de una ley cuyo contenido es de aplicación para todos los préstamos que se firmen a partir de ahora. Lee atentamente porque las cosas cambian mucho.

Gastos de formalización de la hipoteca

A partir de la entrada en vigor de la nueva ley el 16 de junio de 2019, los bancos tendrán que asumir los gastos de notaría, gestoría y registro, así como el impuesto de AJD (Actos jurídicos documentados). Estos gastos que correrán a cargo de la entidad pueden oscilar entre 500 y 1.000 euros. El cliente seguirá pagando los gastos de tasación y segundas copias de la escritura. También correrá a su cargo la comisión de apertura que suele acompañar a la contratación de un préstamo.

Como han señalado numerosos expertos, esta medida que parece tan favorable para el cliente, supone que un aumento de costes para las entidades, que pueden encontrar la manera de trasladarlo de un modo u otro al hipotecado. El tiempo dará respuesta a este augurio.

Se elimina la cláusula suelo

Probablemente una de las medidas más demandadas en los últimos años, fuente de innumerables conflictos y caballo de batalla de organizaciones de usuarios y consumidores. Esta cláusula fijaba un tipo de interés mínimo en los préstamos a tipo variable, independiente de los vaivenes económicos, que hacía que aunque el Euribor bajara el cliente no pudiera beneficiarse de esa bajada.

La nueva ley elimina la cláusula suelo. No obstante, el interés mínimo será del 0 % y nunca negativo.

Desahucio más difícil

No hace falta recordar el drama de los desahucios en plena crisis económica en nuestro país., cuando más de 500.000 familias perdieron sus viviendas por el impago de sus préstamos.

La nueva ley dificulta el inicio de estos procedimientos aumentando el número de cuotas impagadas necesarias para dar comienzo al proceso de ejecución. Hasta ahora eran 3 y a partir de este momento será necesario haber incumplido con 12 mensualidades o el 3% del capital concedido cuando ocurre en la primera mitad de vida del préstamo. Si sucede en la segunda mitad, las cuotas impagadas suben a 15 o el 7% del capital.

Esta medida, unida a la siguiente que vamos a comentar, parece lógico que se traduzca en la elevación de la consideración del riesgo por parte de los bancos, que serán más exigentes a la hora de conceder los préstamos para así minimizar los riesgos de impagos.

Examen de la solvencia del cliente

En la época del boom inmobiliario se concedieron miles de hipotecas sin comprobar la capacidad de pago de los compradores de viviendas, algo que tuvo enormes consecuencias una vez llegada la crisis. Para evitar que una situación así se repita, esta ley exige al banco evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario. La entidad tendrá que conocer y tener en cuenta a la hora de prestar dinero para comprar una casa los ingresos del cliente, su historial crediticio,  los activos que posea en propiedad, su ahorro acumulado, los gastos fijos a los que tenga que hacer frente y otros compromisos de pago que tenga asumidos. En definitiva, toda la información que asegure que esa persona podrá responder al pago de su préstamo en el futuro.

Transparencia e información al cliente

¿Quién no se ha perdido en algún momento en la lectura de las cláusulas de su préstamo hipotecario? La falta de claridad es una queja histórica que esta Ley pretende erradicar. ¿Cómo? Obligando al banco a entregar al cliente toda la información precontractual de los préstamos 10 días antes de firmarlos. En ese tiempo, puede recibir asesoría gratuita por parte del notario, que debe aclararle las dudas que tenga y comprobar que entiende bien toda la información.

La entidad debe entregar al cliente dos fichas estándar con toda la información relacionada con su préstamo. Una de ellas es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que debe incluir de manera clara y completa datos como la identificación del banco prestamista, comisiones, duración del préstamo, tipo de interés, cuadro de amortización del préstamo, importe total a reembolsar, valor del inmueble, periodicidad y número de pagos, importe de cada cuota, consecuencias por incumplimientos de pago, derecho del prestatario… La FEIN es vinculante, compromete lo mismo que una oferta en firme.

Por otra parte, está la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que complementa la información de la FEIN. Este documento no es vinculante. En definitiva, se trata de hacer que todo aquel que vaya a firmar un préstamo sea conocedor de sus condiciones y sus efectos.

La documentación que se entrega al solicitante del préstamo, junto con una declaración del mismo en la que confirme que la ha recibido,  debe ser remitida al notario telemáticamente con una antelación de 10 días a la firma de la escritura. Y éste debe informar individualmente al cliente de su contenido y resolver sus dudas.

Elección de notario

El banco ya no podrá imponer el notario al cliente como ocurría hasta ahora en múltiples ocasiones. La elección, incluso, podrá ser online, ya el reglamento de la ley de crédito inmobiliario impone el uso de la plataforma tecnológica del Consejo General del Notariado. Esta aplicación permite tramitar telemáticamente la documentación necesaria para la firma del préstamo y además elegir al notario.

Dación en pago

Otra de las reivindicaciones más intensas tras los años de crisis y la acumulación de desahucios, ha sido la dación en pago. Consiste en que en caso de no poder afrontar los pagos de una hipoteca, se pueda saldar la deuda con el banco entregando la casa.

Esta ley no ha recogido esta demanda de manera literal, pero sí abre la opción de contemplarla en la información contractual si ambas partes –banco y cliente- así lo pactan. En concreto, dice que puede contemplar, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo».

Hay que decir que ya se están acordando daciones en pago, quitas de la deuda o ampliación de plazos para pagar desde que en 2012 la mayor parte de la entidades se unieran al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Limitaciones venta cruzada de productos

Hasta ahora era común que para obtener un préstamo hipotecario fuera necesario contratar otros productos de la entidad, como los seguros de hogar, de vida o planes de pensiones. A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, podrán seguir comercializándolos, pero estará prohibida su vinculación con la concesión del préstamo.

Menor coste de la amortización anticipada

Devolver total o parcialmente importes del préstamo antes de los plazos pactados en el mismo le cuesta dinero al cliente. En concreto, hasta la llegada de esta nueva ley, la comisión por amortización anticipada era del 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto.

Con la entrada en vigor de la nueva normativa, se reduce sustancialmente este coste. En el caso de las hipotecas a tipo variable, se establece una comisión del 0,25% sobre la cantidad amortizada durante los primeros 3 años y del 0,15% a partir de entonces.

En el supuesto de hipotecas a tipo fijo, esta comisión será del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% a partir de ese momento. En cualquiera de los casos, se podrán cobrar sólo si la amortización provoca una pérdida financiera al banco.

Esta reducción de comisiones sí que se aplica con carácter retroactivo para toda amortización que se produzca a partir de 17 de junio, aunque se trate de hipotecas anteriores a la reforma.

Paso de variable a fijo

Si un cliente se quiere cambiar de una hipoteca variable a otra a tipo fijo, tendrá que pagar una comisión máxima del 0,15 % durante los tres primeros años. Transcurrido ese plazo, cambiar de tipo de hipoteca será gratuito, aunque el banco puede decidir si acepta o no ese cambio.

Intereses de demora

Al firmar un contrato de hipoteca, aceptamos determinadas condiciones y unos plazos. Si incumplimos algún plazo, se generan los intereses de demora, que es dinero que, además del importe e intereses habituales, tenemos que pagar para compensar el retraso en el pago  en alguna cuota de nuestro préstamo. La nueva ley lo acota al interés remuneratorio más un máximo de tres puntos porcentuales.

Traspaso a otra entidad (subrogación)

La nueva normativa establece que un cliente podrá llevarse su préstamo a otra entidad y además hacerlo sin coste, porque elimina la comisión de subrogación.YOOtheme Builder El banco original no podrá retenerlo por defecto si presente una oferta igual o mejor. Lo normal es que el cliente reciba una contraoferta para que no cambie de banco y en caso de no aceptarla y confirmar su marcha, la nueva entidad deberá compensar económicamente al anterior con los gastos de constitución que corresponderían al importe pendiente.

Hipotecas contratadas antes del 16 de junio de 2016

¿Qué pasa con los préstamos firmados antes de la entrada en vigor de la nueva ley? La Ley se aplica a las nuevas hipotecas, pero alguna de sus medidas sí son de aplicación para todas.

Por ejemplo, sí se aplicarán las comisiones de la nueva ley cuando se pase de una hipoteca variable a otra de tipo fijo. También se aplicarán con carácter general las condiciones para iniciar la ejecución de la hipoteca en caso de impagos que establece esta normativa, independientemente del momento en que se firmó el préstamo. El banco no podrá impedir que el cliente cambie de entidad

Está claro que la Ley de Crédito Inmobiliario introduce cambios de calado en la concesión y concesiones de los créditos hipotecarios. Su entrada en vigor ha suscitado dudas lógicas sobre las consecuencias de su aplicación. Entre los peligros de los que avisan los expertos destacan el probable endurecimiento de las condiciones para la concesión de préstamos. Además, la reducción de comisiones y la obligación de que las entidades suman determinados gastos que antes pagaba el comprador de la vivienda, despiertan la sospecha de que esta reducción de ingresos acabará trasladándose al cliente. El tiempo confirmará esta suposición, aunque ya sabemos que los bancos nunca pierden…